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不为创业而生 潘石屹SOHO命运下半场

励志人生网 2019-04-15 11:11 励志人物 195次

观点地产网 老潘最近很忙。

6月11日,潘谈会上,潘石屹与吴晓波聊高考,谈四大发明,声援崔永元。接受采访时,他一句“东北几乎没有企业家”又是浑然天成的吸睛标题。6月16日,老潘微博更新了摄影作品,主角是近期搅动影视利益链的崔永元。次日,老潘与小崔红船密会的照片流出。

日更的摄影作品、时有大伽捧场的潘谈会、摄影展……外界一点点适应着老潘的摄影师兼脱口秀角色。

直到6月20日的一场活动把老潘拉回地产商人本位。这天他宣布SOHO 3Q将在2019年上市,并喊出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

这至少是SOHO中国第三次公开释放上市的消息,但相比起过去模糊的说法,明年这个时间点使它的可信度更高了些。SOHO中国的股价开始小幅上涨,结束此前连续数日下跌的趋势。

下半场

潘石屹的二次创业始于2015年,那会儿双创之风正盛,一波拥有地产背景以及创业者发掘到舶来品——联合办公背后的商机。潘石屹是地产商中第一波“跳水”创业的,面对的是80后的竞争对手、90后的服务对象。

老潘说,毛大庆的优客工场还是最初在3Q里孵化的。这句话的潜台词是,3Q自己培养了一个对手。资料显示,优客工场是全球160个空间的布局、110亿的估值被视为行业内中国版WEWORK的种子选手。

3Q成立之时,事实上正踩在SOHO中国由散售模式向持有模式艰难转变之际。2012年,SOHO中国宣布由销售转为持有,这也导致其连续几年利润下跌。2015年,SOHO中国净利润大跌86%,新业务3Q由此被寄予了厚望。

比起其他创业品牌,3Q的明显优势在于背后SOHO大量的持有办公楼,使之在年内即开出11个中心,超过1万个座位。甚至,原本规划为商业的物业也被改造成3Q。但依赖重资产并不非是3Q的理想状态,潘石屹对3Q的设想是向高估值的轻资产互联网企业看齐,比如UBER。

在开始的两年间,3Q一直处于内部孵化阶段,直到2017年8月,潘石屹宣布以招标方式在北京、上海、杭州、南京等城市扩张,高调向潜在房东们伸出怀抱。

联合办公业务的扩张,一直伴随着SOHO中国的转型,基于对持有物业投资回报的不看好,而散售又不被允许,SOHO中国陆续地整售物业。虹口SOHO及凌空SOHO等物业的出售所得,据称将主要投入于3Q发展之中。

超过300亿的出售收入,即便抛去派息,比起其他办公品牌数亿级别的融资,余下的资金对于3Q业务的扩张也足够宽裕。

SOHO中国的年报曾强调,比起传统的办公楼,3Q模式的人均面积要更低,意味着空间的利用效率更高。为了更加提高运营效率、节约成本,在6月20日的发布会上,3Q宣布不再重点服务创业公司。

潘石屹总结过去三年的模式称,由于起初重点服务于创业公司,导致工位淘换频率高,出租率下降,未来更加欢迎规模在50-300人之间的公司。随着越来越多的企业提出定制化的需求,潘石屹看到未来定制化办公的方向。

他称,“我们要成为中国最大的办公楼综合服务商,而不是简单把几百万平方米的面积租给别人。”要如何理解这个“最大的办公楼综合服务商”,老潘并未着重解释。

二次创业

二次创业的老潘,明年会在哪个交易所大堂里敲响上市的钟声?

2007年SOHO中国上市时的高光时刻,或许老潘会时有怀念——当年,赴港上市的SOHO中国以融资19亿美元成为亚洲最大的商业地产企业IPO。但光芒持续时间并不长,甚至不少业内人士直言,在开发商里头,SOHO中国正在走下坡路。

回到80年代末,顶着被视为“异类”的眼光,潘石屹放弃高薪的机关工作,南下深圳,辗转至海南,在那儿讲了个“万通六君子”的创业故事。一场泡沫刺破前夜的撤离、一次江湖形式的分道扬镳之后,潘与张这对“土鳖海龟”夫妻档凭借SOHO现代城一战成名。

而后,SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进,10年前三里屯SOHO项目一开盘便收金40亿,当然这也得益于山西煤老板的助攻以及老潘一贯的营销技能。

仅在京沪两地布局的SOHO中国,面临的最迫切问题是核心地块越来越少,收购获取优质地块也越来越难。

如今,与销售排行榜绝缘的SOHO中国自然难以同其他销售型开发商相提并论,早期选择商业地产的道路,凭借散售安然地对外扩张,但被割裂的商业地产,其价值远逊于整幢物业。散售创造了一时的辉煌,但却非长远之策,早早试水商业的SOHO中国,直到2012年才转舵。

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