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优客工场上市:不讲“二房东”的故事讲什么?

励志人生网 2019-12-16 17:50 励志故事 83次

12月12日,联合办公空间企业优客工场向美国证券交易委员会 (SEC) 提交了招股说明书,拟定在纽约证券交易所挂牌上市,证券代码为“UK”。

这一举动不可谓不勇敢。

创建于2010年的联合办公空间企业WeWork,在成立之后一直飞速发展。5个月前,一度估值高达470亿美元,为美国估值排名第二的独角兽明星公司。中国的联合办公企业多数是WeWork的“学徒”,包括优客工场。北京时间8月14日晚,在WeWork正式向美国证券交易委员会 (SEC) 提交IPO招股书之后,一系列事件发生:WeWork估值不断下调、创始人被迫退出、IPO暂时被终止。

“黑天鹅“事件发生时,没有人做好了准备。联合办公企业鼻祖WeWork在资本市场遇冷,让中国的联合办公行业也陷入低迷。而优客工场依然在这种情况下选择IPO,所有人都在观望,也发出了疑问:继WeWork上市遇挫之后,优客工场会如何面对资本市场?公布招股书后是否能如期上市?国内联合办公企业将会如何发展?

优客工场的这份招股书交出了一部分答案。招股书显示,截至2019年9月30日,按联合办公空间的数量、总管理面积和覆盖城市数量衡量,优客工场为中国最大的联合办公社区。不同于WeWork之前讲述的空间运营和社区故事,优客工场的商业模式为“空间运营+非空间业务”。

而接近优客工场的人士张远向燃财经透露消息称,继WeWork的故事被资本市场质疑后,优客工场选择上市的对标企业不再是美国的WeWork,而是中国的连锁酒店集团华住集团。 所以优客工场的故事变为由自营空间为主到未来加盟空间为主,在更大的规模之后,实现空间变现和人的资产变现。

摆在面前的疑问是,这个故事会被资本市场接受和认可吗?

不想只做“二房东”

与WeWork类似,优客工场的财务数据呈现营收和亏损双增长的趋势。

招股书显示,优客工场2017年净收入1.67亿元人民币,2018年为4.48亿元人民币,同比增长168%。2019年前9个月净收入8.74亿元人民币,比上年同期的2.82亿元人民币同比增长210%。营收增长速度快,但带来的是同规模扩大的亏损:优客工场在2017年全年亏损3.73亿元人民币,2018年亏损4.45亿元人民币,2019年前九个月亏损额为5.73亿元人民币。

在商业模式上,优客工场的模式为“空间运营+非空间业务”服务。其中,空间运营板块包含直营模式和轻资产模式两大类,直营模式包括面积大于200平米的标准化空间U Space,面积小于200平米的小型办公空间U Studio,以及定制化空间U Design,优客工场负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作。

轻资产模式包括运营管理输出为主的U Brand与资产托管为主的U Partner模式。在轻资产模式下,优客工场主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造、以及管理服务,而物业主承担大部分的前期投入。

招股书显示,优客工场在2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式,并表示轻资产模式是其主要增长动力之一,未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

截至2019年9月30日,优客工场共布局了197个办公空间,其中171个空间已在运营中。在这其中,39个办公空间属于轻资产模式。在171个联合办公空间中,65个属于成熟空间 (开放时间超过24个月) 。整体出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。

优客工场在招股书中称,未来如果停止对空间增长的投资,而是让现有的空间成熟,将不再需要资本投资建设新的空间,也不再需要收购新空间相关的初始费用。而每个成熟的空间都会产生收入和现金流,并有盈利的机会。

和WeWork空间会员会费占总收入的83%不同,优客工场目前的三大块收入来源为空间会员费收入、营销和品牌服务收入及其他服务收入。2017年和2018年,优客工场最主要的收入依旧来自空间会员费收入,占比超过85%。但在优客工场2019年前9个月取得的8.75亿元人民币营收中,空间会员收入约为4.2亿元,营销及品牌服务收入约为4.03亿元,其他服务收入约为5150万元。

也就是说,优客工场在空间业务收入和非空间业务收入的数据已经不相上下。换句话说,优客工场不再只想做“二房东”了。

对标华住集团?

但这只是优客工场故事中的一部分。

在WeWork的招股书中,除了空间运营业务之外,还提到了截至2019年Q2,WeWork会员数达到52.7万人。WeWork在招股书中写道:根据美国人口普查局调查的美国企业统计数据,以估计的办公桌数量计算,在WeWork目前已经覆盖的111个城市中,大约有1.49亿潜在会员。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据,当前联合办公行业大约有280个目标城市,估计潜在会员总数约为2.55亿人。

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